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新华信托20亿兑付压顶:深圳豪宅亏2亿 鄂城有8亿窟窿

发布时间:2019-12-04 12:29:33

新华3亿深圳豪宅项目,至今销售量不足15%仍处亏损状态,而6月底到期的(,)房地产项目,依然深陷烂尾楼的噩梦。

理财周报记者 宋佳燕/深圳报道

利润和钢筋混凝土的博弈,迎来判决时刻。在房地产信托市场风生水起的新华信托,正面临前所未有的集中兑付压力。

据理财周报调查,新华信托的3亿深圳豪宅项目,至今销售量不足15%仍处亏损状态,在当地长期饱受卖不动、天价等争议。距离到期日不足半年,能否如期兑付成为悬疑。更迫切的是,6月底到期的鄂尔多斯房地产项目,依然深陷烂尾楼的噩梦。

项目溃败的可能性还在发酵。新华信托多个房地产项目散落在二三线城市,关乎开发能力的开发商资质多为二级以下,甚至为暂定级别,明显违背的相关规定。更离谱的是,武汉一房地产项目融资方的主业是农业与牧鱼业。

今年二季度,新华信托到期的房地产项目至少有9款,涉及金额19.6亿。它撒下的地雷项目,包裹在继续膨胀的房地产泡沫中。泡沫一旦破灭,新华信托的项目可能就砸在手里。

深圳香蜜湖豪宅销量仅13.8%,亏损2亿

如果司机经验不足,根本无法找到藏在隐蔽入口里的云顶香蜜湖小区。不同于众多繁华地段的豪宅,这座豪宅只有一条坑坑洼洼的泥路可通车,且最多只能并行两辆小汽车。

这正是新华信托在深圳的房地产项目。2011年12月起,新华信托发行了“深圳云顶香蜜湖项目贷款集合资金信托计划”。分期累计融资3亿,其中第一期11150万,第二期8220万,第三期10310万,第四期320万,期限2年,年化预期收益率为10.5%-12%。资金全部用于该项目的开发建设。

“很多司机不知道这个小区在哪里,知道也不愿意去,几年都没修一条能走的路。”深圳一司机向记者坦言。

近日,理财周报记者来到这个楼盘现场。楼盘位于深圳福田,与深圳传统的豪宅片区香蜜湖相隔一条北环大道。唯一的通道上,往来的多是施工泥头车,看房的自驾车不多。路面裸露着黄土,有车驶过则灰尘飞扬。

“一期5栋卖得差不多了,二期有3栋,今年4月27日开盘,也卖了不少。”该楼盘售楼处工作人员告诉记者。据某著名房企网站上登记,该项目住宅总套数为717套,已成交479套。不过,这与深圳市规划和国土委员会(规土委)公示信息有大幅出入。

规土委公示为,万泽云顶1-5栋可售住宅477栋,已备案的97套,其余380套显示为“初始登记”状态。成交套数一共仅99套。

“初始登记是指楼房经过建设、验收后转为开发商名下办理了房产证,通常称"现楼",但仍属于"未售出";若"售出"则显示为"已备案"状态。”该委员会咨询处工作人员解释。也就是说,云顶香蜜湖的真实销售率只有13.8%。

作为信托项目的还款来源,销售率偏低无疑形成兑付压力。值得注意的是,按照规土委的统计,该项目目前尚处于亏损状态。

云顶香蜜湖项目说明书显示,该项目总投资13.07亿,预计销售收入26.55亿,利润丰厚。根据第三方财富规划公司中联财富的项目敏感性评估调查,该项目的盈亏平衡点是销售面积达到可销售面积的46.52%,并且按照每平方米18700元的平均售价。

以此计算,可售面积为7.35万平方米的云顶香蜜湖,至少售出3.42万平方米,收入6.4亿才可盈利。事实上,截至6月6日,规土局公示显示,万泽云顶AB两块地的成交面积和为10962.08平方米,成交收入合计为4.1亿,距离盈亏平衡点还有2亿缺口。

该项目融资方为深圳市玉龙宫实业发展有限公司(下称玉龙宫),是万泽集团有限公司全资子公司。作为增信措施,万泽集团和实际控制人林伟光提供保证担保连带责任,土地抵押率为25%-50%,以及万泽天海置业质押所持有的玉龙宫100%股权。作为最后一道防线,中联财富表示,如果借款人无法履行,受托人有权向借款人派出董事,该董事有权降价销售该项目,直至融资方归还本息及相关费用。

尽管如此,业内人士提醒,高端住宅相对难以处置。而云顶香蜜湖包括高层住宅和联排别墅,其楼盘位置交通不便,周边同质豪宅较多,处置风险较大。

实际上,从2011年面世以来,云顶香蜜湖一直饱受卖不动、违建、天价等争议。作为其最主要的卖点,莲塘尾水库公园至今也只是蓄水,并未有进一步改造动态。

距离12月1日的到期日不到半年,该产品能否如期兑付成为市场悬疑。

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